タイ不動産投資情報

バンコク基本情報

バンコク不動産

バンコクのエリア概要

バンコクはタイの首都でタイの最大の都市でもある。また東南アジアでは、ASEAN(東南アジア諸国連合)の中心地としても知られ、近隣のラオス、カンボジア、ミャンマーの経済の中心地として知られている。

バンコクは東南アジア屈指の世界都市である。日本の都市戦略研究所が2016年に発表した「世界の都市総合ランキング」によると、バンコクは34位で、東南アジアの中ではシンガポール、ジャカルタに次ぐ3位にランクインしている。


バンコクの気候

バンコクは熱帯地方にあるため、年間を通じて最高気温は33℃前後、最低気温は20度から25度前後で推移する。バンコクの気候は大きく3つに分かれていると言われており、雨季シーズン(5月から10月)、乾季シーズン(11月から2月)である。そして暑期シーズン(2月から5月)である。雨季はじめじめとしており気温も暑くなる、乾季は涼しく比較的に過ごしやすい、暑期に関してはカラッとした真夏のイメージである。

 

バンコクの不動産投資エリア

・ナナ~アソーク

BTSアソーク駅周辺は多数の高層オフィスビルや商業施設が立ち並んでいる。西洋・アラブ系の外国人が多く、世界各国の料理が食べられるレストランが多数点在している。アソーク駅からナナ駅間は多くの高級レジデンスが建っていて日本語対応可能な大型総合病院“バムルンラート病院”がある。昼間は旅行客相手の土産屋等がたくさん開いているが夜になるとナイトクラブ、ディスコ、バーに人が集まり、雑多で賑やかな雰囲気を醸し出している。一方で大規模な歓楽施設があり、風紀の乱れを気にする日本人の家族は敬遠する傾向がある。

・アソーク~エカマイ

このエリアはアパート、コンドミニアムなどの物件が多く、日本のスーパーや日本食のお店が多いため、最も多くの日本人が住む日本人居住区となっている。特にスクムビット通りを挟んで北側のプロンポン駅からトンロー駅の間は人気が高い。日本人学校へのバスの送迎があったり、郊外の工場への通勤アクセスが良かったりするため日本人居住地区として良好な住環境が整っている。また、スクンビット北側は新しい物件が少ないので年々増える駐在員の方にとっては貸し手市場になりつつある。家賃は比較的高め。

・エカマイ~オンヌット

エカマイ~オンヌットのエリアは日系スーパーや日本食レストランなどはまだ十分に揃っていないが、オンヌット駅周辺には近年高層コンドミニアムが建設され、新たな日本人居住区としての可能性がある。アソーク~エカマイエリアと比べると家賃設定が低いため、今後日本人居住者の増加が見込まれている。また、バンコク中心部まで2, 3駅と近いため、不動産価格が上昇している。

・オンヌット以降

“メガバンナー“、“セントラルバンナー”などの大型商業施設に加え、巨大ショッピングモール “THE BANGKOK MALL”が建設中であり、2017年の完成後も発展は続くと予想される。ウドムスック駅やベーリグ駅周辺には多くのコンドミニアムが建設中でタイ人を中心に居住者が急増している。今後はバンナー、チョンブリ地区に通勤する単身駐在員の注目を集めると予想される。

 


 

その他本記事に対しての質問等ございましたら、お気軽にお問い合わせください。また、弊社運営の海外不動産専門ポータルサイトSEKAI propertyではタイ不動産をはじめマレーシア不動産、ベトナム不動産、カンボジア不動産の物件情報をご覧になることができるため、ぜひお越しください。

今後のバンコク不動産市場【2017年上半期】

タイ不動産市場

 

大規模な海外からの投資

本記事では、タイ不動産市況を主にバンコクの事情にフォーカスを当てながら説明していく。タイ国内で有名なディベロッパーの動きに特に変化はないが、銀行によるタイ国内への融資貸出条件が緩和されたことで、海外の投資家たちが不動産投資を行いやすい環境になった。そのため、外国人がタイ市場に興味をもつようになり、市場へのインバウンド投資が年々増加している。

 

バンコクの中心地におけるコンドミニアムの需要増加

CBRE社による調べによると、バンコクの中心業務地区(CBD)の土地価格は2017年以降も高騰していくと予測されている。都心部のコンドミニアムの需要が堅調に増加していくとされているためである。

また今年(2017年)の新たなトレンドとして、リフォームが必要な古い物件を購入し、売却するという形に関心が高まっている。

その中でディベロッパーは海外からの購入者に不動産を買ってもらうために、マーケティング活動を積極的に行っているという。現在は買い手の85%はタイのバイヤー(購入者)であり、海外からの投資がまだ少ないという。不動産開発業者(ディベロッパー)は2016年に手掛けたプロジェクト成功を元に、引き続き海外への販売に力を入れるようだ。

 

バンコクのオフィス賃料の値上がり

需要は高まる一方であるが、供給は限られているため、2017年以降も賃料は値上がりすると予測されている。オフィスへの関心は高まり、質の良いオフィスはリース前の需要が常に発生している状態である。CRBEのレポートによると、今後も占有率が増加し続け、賃料は今後12か月で5~10%の地域が値上がりすると見込まれている。

 

外国人によるタイ不動産購入への規制に関する法律一覧【2017年最新版】

タイ不動産 法律

タイでは、外国人でもマンション(コンドミニアム)が購入可

タイ不動産購入の際に、気になる現地の法律による規制。難しい法規制を最新情報で、わかりやすく説明をしたい。

実は、タイでは原則として、外国人が土地の購入・所有をすることはできない。しかし、特例として、1991年に改正されたタイコンドミニアム法 (Condominium Act)により、コンドミニアムは特別な位置づけにあるとされ、外国人が所有することが認められている。

ちなみに、外国人による過度な投資を制御するために、外国人が購入し、所有できるのは1棟のコンドミニアムあたり49%までとなっている。

 

最低価格基準がない為、少額からの投資が可能

諸外国では、外国人が不動産を購入する際には、最低価格基準が設定されていることが多い。また都心部の不動産価格が日本の東京と同じくらい上がっているところもある。この点はタイで不動産を購入する大きなメリットと言えるであろう。バンコクにおいても、1,000万円ほどから購入できる物件があるので、物件の選択肢はとても広い。

 

コンドミニアム購入のためには、資金源提出の必要あり

タイコンドミニアム法 により、非居住者である外国人が、タイでコンドミニアムを購入する場合は、資金源の申請が求められます。要件は以下の通り。

「購入価格以上の外貨を海外の口座から、タイの口座へ送金する。そして、送金先銀行で外貨送金証明書を取得し、管轄の土地局にて提示する。」

特に、外貨で送金することが必須であり、これは、外貨がタイへと流入することを確実にするために作られたルールだと思われる。タイ政府が、外国人によるコンドミニアムの所有を認める上で、購入資金の出どころに対し制限を設けた形だ。

 

コンドミニアム以外でも、建物のみの購入は可能

また、タイでは日本と同じく、土地・建物はそれぞれ別個の不動産として所有権の対象となる。そのため、建物を土地の所有者と異なる第三者が所有することも可能である。さらには、外国人による建物の所有は規制されていないため、外国人が土地を借りた上で、建物を購入すること、賃貸借契約の規定に従って土地上に建物を建築して所有することは可能である。ちなみに、外国人に禁じられている土地所有を実質的に可能とするためにタイ人が名義貸しを行うことは禁じられており、刑事罰の対象となりうる。このような状況から、外国人が土地を含めて所有したい場合、現状では特別な場合を除いて、コンドミニアムのみとなっている。

※ 外国人による土地所有の例外

4,000万バーツ(約1.3億円)以上を投資資金としてタイ王国に持ち込み、大臣承認を得た外国人は、1,600平米まで土地の取得が可能となっている。

 


 

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タイの国内情勢の為替への影響

タイの為替

タイの為替を理解するには、世界的な大きな動きと日本情勢の把握を

まず、為替レートチャートの見方から。

こちらのグラフは、THB/JPYの形式のグラフであるので、左軸の数字が高い値になるほど円安タイバーツ高となっている。1バーツ=(左軸の数字)円という見方だ。

海外と取引をする際、為替レートが自分にとって良い時を狙うのは、とても重要なことだ。例えば、アジア通貨危機の直前である1997年6月の月平均を見ると、1バーツ=約4.6円であったが、一方、現在は1バーツ=約3.3円であり、計算してみると、一万円を両替した時に、850バーツ(2800円)ほど手に入るバーツが増えている計算となる。1000万円の不動産を購入する場合、280万円の差が生まれる計算だ。このように、不動産投資のように取引額が大きい場合、莫大な損得が生まれてしまうので、特に為替変動には注意しなくてはならない。

 

 

大きな変動はタイ国外から

まず、グラフに書き入れた矢印を参照してほしい。

これは、大きな値動きがあったポイントに、国際動勢または日本の政策の中で、影響していると考えられるものを調べて書き入れたものになる。

もちろん、これ以外にも様々な要因により為替は日々変動しているが、ポイントしている出来事で、大きな値動きは概ね説明できる。

 

国際動勢の中でタイの通貨価値に大きな影響を与えたもの

1997年 アジア通貨危機

タイが発端となり、アジア諸国の通貨価値が暴落した事件である。海外からのバーツ売りの圧力に屈し、固定相場制を放棄したことで、通貨価値が暴落した。

2008年 リーマンショック

サブプライムローン問題に端を発した当時世界4位の投資銀行であったリーマン・ブラザーズの経営破綻とその後の世界的な金融危機のこと。タイも大きな被害を受けた。

世界的に不況が起こると、発展途上国の通貨価値が大きく下落することが多い。これは一般的に、発展途上国の通貨は安定性が低いと見なされていることに起因する。そのため、世界的な不況が起こると、これらの通貨を売り、日本などの比較的に安定していると見なされる通貨を購入するという動きがとられることが多い。

 

日本側の為替変動要因に大きく左右される

タイバーツと日本円の為替レートには、国際動勢とは別に、もちろんタイと日本自身の動勢も大きく影響する。特に、取引額がより多い日本円の価値の変動がより強力に、この二国間の為替レートを変動させることが多い。下記グラフをご覧いただくと、日本円が世界の為替市場で三番目に多く取引される通貨であり、それだけ為替を変動させる力が強いということがわかるはずだ。一方、タイバーツは多くとも、2%以下だ。

 

実際に、直近2年のバーツ円為替相場の変動を、米ドルに対するバーツ・円の変動を含めて見て見ましょう。

こちらの為替レートチャートの見方は、一円=○○ドルとなります。すなわち、縦軸が高い値になる=(米ドルに対して)円高となる。

日本円は米ドルに対して、2016年の初めから8月ごろまでは円高に動き、その後2016年末まで円安に動いたことがわかる。

次のチャートは、1バーツ=○○ドルの推移を表している。縦軸が高い値となる=(米ドルに対して)バーツ高だ。

バーツは米ドルに対して、緩やかではあるが、2016年の頭より2016年8月ごろまでバーツ高に、その後2016年末ごろまでバーツ安、2017年に入る頃からは再びバーツ高に値動きしている。

特に注目して頂きたいのは、2016年8月ごろから2016年末ごろの値動きで、日本円、タイバーツともに、対米ドルでは価値が低下している。それでは、タイと日本円の為替推移はどうなっているでしょうか?

このチャートの見方は、1バーツ=○○円となっており、縦軸が高い値になる=バーツ高・円安ということになる。

2015年7月ごろから2016年8月ごろまでバーツ安・円高、その後2016年末までバーツ高・円安と動いたことがわかる。

これは、バーツの価値も下がっているが、それ以上に円の価値が下がっているということだ。取引額の多寡が影響していると見られる。

 

タイの国内事情による影響は限定的

洪水・クーデターなどの国内事情も為替を変動させる要素の一つだが、海外や日本の情勢に比べ、影響は限定的だと言われている。 例えば、これまで幾度となく起きている軍事クーデターだが、それが中長期的に経済を停滞させることはなかった。ただ、もちろん短期的には洪水・クーデターともに大きく為替に影響を与えている。

よって、不動産投資のような、長期的なスパンで為替の動向を把握する必要がある場合、世界的な大きな動き・そして日本の動勢を把握することが、タイバーツと日本円の為替変動を把握することにつながるだろう。

 


 

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タイ不動産購入・売却にかかる税金一覧【2017年最新版】

日本とタイでは同じ不動産投資であったとしても税制は異なる。このページでは、タイ不動産に少しでも興味がある方のために、タイでの不動産投資に対する税金制度を紹介したい。

固定資産税・相続税がないも同然なタイの不動産

タイ不動産は他の海外不動産に比べ、控除額が非常に大きく、大部分の不動産購入者にとっては実質、固定資産税・相続税はかからない。これは相続税のあるフィリピンの不動産とは異なる。

そのため、タイ不動産購入・売却にかかる税金としては、源泉徴収課税・特別事業税・登記費用・印紙税の四つのみとなる。

1.消費税

付加価値税(VAT)という税が、日本でいう消費税に当たる。

ただし、タイでは個人取引は非課税なので、不動産購入の際には基本的に消費税はかからない。

一方、日本の消費税は、建物価格へも課税される。

2.登記費用

登記費用は、所有権移転時登記申請に係る費用として価格の2%となっている。

また、印紙税は価格の0.5%である。

3.固定資産税

現状、タイでは固定資産税は導入されていないが、国会で地方税である土地建物税の導入を国会で審議中である。

現在の修正案(2017年3月現在)の内容は下記の通り。

税率は、住居に対して0.2%、商業用の建物には0.5%。

ただし、5,000万タイバーツ(一億6540万円!) 相当以上の物件にのみ課税。

ただ、5000万タイバーツを超える物件は少なく、ある調査では11,000戸しかなかったという。やはり、大部分の人にとっては相変わらず固定資産税は、課税されない状況が続くと言えるだろう。

権力者や富裕層が強く反発しているために、このように非課税額が大きく税率も低い固定資産税となっているとみられる。将来的には、税収を増やすため増税をすることも考えられるが、反発は強く困難を極めるだろう。

4.相続税 (2016年2月導入分)

課税対象は、土地家屋(タイ国内外問わず)、株式(上場・未上場問わず)、銀行預金、自動車の4つ。

税率は、相続者が子や孫なら5%、その他の者は10%。

ただし、課税控除額は1億バーツ(約3.4億円)と高額であり、相当な資産を持っていなければ、相続税は課税されない状況が続く。

5.売却益課税

タイで不動産を売却した利益には、源泉徴収税と特定事業税の二つの税がかかる。

 源泉徴収課税

不動産売却により収入を得た場合、タイの歳入法により定められた5%~35%の源泉徴収税がある。源泉徴収税は、公示価格に基づいた累進課税率で表のように計算される。

ジェトロ(日本貿易振興機構)のタイ税制ページより作成

※ 150,000バーツ = 約50万円

特定事業税(Specific Business Tax:SBT)

特定事業税は、金融機関、証券、保険、不動産販売業などの特定事業に課税される。

不動産の場合、不動産所有後5年以内の売却になると、3.3%が発生します。課税は、不動産価格又は公示価格の高い方に行われます。

このため、タイでは5年以内の売却は避けるべきだと言えるでしょう。

ちなみに、日本の場合。

所得税・住宅税の両方が課される。

長期譲渡所得 売却益に対して所得税15%、住民税5%の合計20%

短期譲渡所得 売却益に対して所得税30%、住民税9%の合計39%

*所有が5年までを短期、5年を超えると長期

タイの特定事業税と同じく、5年をめどに税率が上がる。

 

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